もう今から10年近く前の話です。
　ベトナムハノイに駐在していた時、ハノイの郊外をよく車で走り回っていました。
　いわゆる市場調査というやつです。

　ベトナムは、ベトナム自身は否定しますが、「小中国」で中国で行っている政策をそのまま数年遅れで実施している国でした。
　結局、共産主義から資本主義へどうやって移行していくかということで、お隣中国を見習っていたわけです。

　ハノイの郊外に出ると、「エッ、何でこんなところに」という場所に一見すると高級住宅街みたない街が出来上がっていました。
　ただしその多くが未完成で、住宅の建物の壁はあるが屋根はないとか、住宅は立っているが当たり草ぼうぼうなど。

　なぜこうなるかというと、
・ベトナムに土地の所有権はなく使用権を行政が持っていて、それを人民に売り渡す形式
・土地の値段は道路沿線ごと決めることになるが、道路を整備する金を行政が持っていない
・民間デベロッパーが行政に対して、「この道路を作らせてください」と申請して行政が作った図面の通りに道路を作り、その見返りとして建設費に相当する土地の使用権を行政から譲り受ける､､､BOTといいますが、という仕組みで道路が出来ていました。
・実際には道路沿線に残った土地を行政が人民に切り売りして行政も収入が得られます
・民間デベロッパーは時に韓国サムソンなどに土地を売って工場を作ったり、自らが分譲住宅を建てて、それをベトナム人に売って利益を得るわけです。

　問題は、その住宅がどう使われるかです。
・周囲には田んぼが広がるような土地なので喜んで住む人はいないわけです。
・土地は資産として寝かされ、将来の値上がりを期待します。
・人が住まない分譲住宅なので、屋根がなくてもいいし、管理もされませんので草ぼうぼう

　一見して不良資産がどんどん作り出されていきます。

　実はタイも同じなのですが、一般にインフレが激しい国では現地通貨を持っているより資産を持って目減りを防ぎます。
　それが金などの貴金属であったり、乗用車であったり、土地だったりするわけです。

　ではベトナムでの土地は？
　デベロッパーが行政から貰った土地は、行政が土地の使用料という形で公示されます。
　土地の値段が行政により決められるわけです､､､需要に関係なく。
　一見すると日本の土地公示価格と同じようですが、行政が一定のルールで定めるだけで実態の取引を反映しているわけではありません。
　､､､市場価格があるかというとそれは別問題です。
　ハノイ市などの地元行政がこの土地にはこれだけの価値があるとしているだけです。

　日本にもありましたよね、土地バブルが。それと似た現象です。
　千葉の山奥の原野に価値があるとして、帳簿上だけで土地の取引が行われていました。

　ベトナムでは民間デベロッパーと言っても、実態は共産党幹部が資金を出し合って作った会社が多いので、公的支援があります。それでも無制限にあるわけではなく、潰れていく会社もありました。

　ベトナム＝中国では必ずしもないのでしょうが、同じ現象なのでしょうね。
　コロナ以降、タイへの観光客は多くの国で過去の実績程度まで戻りつつあります。
　中国は戻ってきませんね。

　昨今、台湾情勢も緊迫していますが、内政で失敗した国が国民の眼を外に向けさせるのは常套手段、ロシアのウクライナ侵攻と同じです。